长租公寓浮出水面，租房装修市场猎食提速

 　　最近，"一线城市房租大涨、二线城市小涨"的消息牵动人心。

　　某租房平台副总公开怒批自如、蛋壳等长租公寓运营商，称这些公司以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，导致北京房租上涨。

      此事一时成为热点，并将长租公寓推上风口浪尖。今天我们就来聊聊长租公寓是怎么买材料，怎么搞装修的，如果想打入长租公寓的装修市场，该如何下手。

　　壹

　　所谓长租公寓，具体做法是：运营商将业主的房屋租赁过来，进行装修改造、配齐家具家电后，以单间的形式，出租给有需要的租客。

　　根据物业分布是否集中，长租公寓的运营模式分成集中式、分散式两种。

　　①集中式房源集中，比如整幢楼，或者是一片楼，通常设置有共用的面积和设施，目前市场上的集中式公寓，很多都是由商业、工业等非住宅物业改造而来的。

　　②分散式的房源很分散，分布在不同地段、不同小区和公寓里，运营商租过来之后， 再进行标准化的改造。

　　据大材研究观察，资本势力与产业力量合谋之下，各路诸侯手中持有的房间数量开始爆增，华菁证券去年曾发布数据称，我国目前品牌公寓的数量在200万间左右，占整体租赁市场的比重约为2%。

　　其中，集中式公寓龙头公司的平均管理规模为2~3万间左右，分散式龙头公司管理规模在50万间左右。当未来品牌公寓达到10%的市场占有率时，管理公寓数量将达到1060万间。

　　这些存量房潜伏着至少两种需求，一个是五年以后的二次装修，可能只是局部翻新服务。二是日常的材料更换，比如灯具坏了换新的。

　　有些长租公寓品牌，自己内部设了专门的团队，负责上述事宜。但大部分都是委托第三方，如果能够拿下这一订单，营收规模是非常大的。

　　另外，一些实力较强的长租公寓，仍然在跑马圈地，囤积房源，一般来讲，拿到房子后，大多数公司都会实施标准化装修改造，然后再出租，自然衍生出材料、装修等方面的庞大需求。

　　在装修材料、装修设计与施工环节的成本管控、品质提升，往往会影响两件事情：一是房子是否受欢迎，租客能不能快速成交;二是保证装修品质的前提下，运营成本能不能降到最低。

　　毕竟，要想长租公寓这门生意长久下去，品质依然是影响成败的关键因素。

　　贰

　　几年前的时候，就有一些大型公装或家装公司、家具建材企业，切入了长租公寓市场。

　　长租公寓装修市场的这块蛋糕并不好啃，它对装修、材料的需求有一定的特殊性。单就装修标准来看，与自购房屋装修相比，长租公寓要求较低，装修风格大多统一，可选空间比较小。用的装修材料也不会很好，但必须耐用。

　　就价格来讲，普通硬装一般在500元—1000元每平，比较高端的会涨到1000元每平以上，取决于设计水平、材料与工艺等。

　　而且长租公寓的装修并不是这么简单，从使用的角度，它属于家装，毕竟是租客用来住的。但是从施工的角度来讲，又属于工装，往往都是批量化施工、标准化操作。

　　所以，一些项目会根据自身的定位，以及目标租客群体的构成、偏好等，设计几种风格，做出几个标准间，并批量复制，以此提升档次，力争满足大多数人的需求。

　　另外，长租公寓正在形成三种标准：一是企业经过调研分析后，制定的能够创造良好用户体验的产品标准;二是来自政府审批、监管的行业标准;三是装修时所用的材料标准、施工的工艺标准。

　　就装修时间来看，集中式长租公寓由于一次性装修的房间比较多，装修时间较长，大多为半年到一年时间.

　　而分散式长租公寓分布在各处，每套房子的装修改造时间压得比较短，多数是2~3个星期。

　　就装修主体来看，内部团队搞定、委托第三方的现象都有。

　　龙湖冠寓的装修设计由内部完成，并依托集团在产品研发、设计建造和成本控制的优势，可在获取项目后4个月内开业。

　　考虑到对质量的把关，开发商背景的长租公寓，如泊寓、冠寓的改造装修工程，大多由内部完成，并对整个工程进行管理和监督。

　　没有开发商背景的长租公寓，情况则有所区别，比如魔方公寓和乐乎，公司团队完成设计;施工环节，由部门监督第三方公司进行。

　　主打分散式公寓的优客逸家，由于房源分散，装修时间难以统一，大多装修都是通过招标的方式，外包给第三方公司，并且都是与所布局城市的当地企业合作。

　　据了解，品牌型长租公寓对施工单位有一些要求，倾向于选择装饰施工二级以上的专业资质，往往又要控制成本，那种没有资质，但具备一定装修实力、报价较低的公司，也会纳入考虑。

　　所以，在向对长租公寓市场时，我们不用担心自己的规模过小，或者缺乏高级别资质，行业里的口碑、样板案例，还有性价比优势等，都可能影响订单能不能成交。

　　毫无疑问，长租公寓对装修改造的效率要求比较高，早一天装修结束，早一天出租，早一点获利。鉴于这种考虑，运营商们多数是找公司全包，实现拎包入住。

　　毕竟将装修设计、主材、配材、家具家电等拆分，装修周期可能会更长。自己养一支庞大的装修队伍?自然也不合适，人工成本会很高。

　　背靠开发商的长租公寓，在装修成本控制与装修质量把控方面，拥有得天独厚的优势。比如泊寓，利用万科集团的集采优势，例如像木地板、照明等，都会有集团级供应商，价格相对优惠。

　　中金公司的分析认为，无论是集中式，还是分散式长租公寓，前期的装修改造支出都是重要成本。一线城市里，拿房成本加上装修成本，可能占到总成本的80%。

　　华菁证券曾经发布一份长租公寓研究报告，其中分析认为，55%的拿房成本占比、65%的入住率是长租公寓行业的盈利临界点。

　　所以，对于长租公寓来讲，找到一些性价比非常高的装修公司与材料供应商，将影响到企业盈利能力，当然也是非常不容易的。

　　叁

　　上百万套房子的存量，意味着长租公寓在装修、翻新、维护等需求上，将不断增长。住房租赁将为装修与材料行业提供新的突破口。

　　有一个说法流传广泛：预计到2020年，长租公寓可能在200万套左右，对住宅装饰行业的贡献可达9700亿元，以住宅装饰龙头企业的业务量贡献可能高达485亿元。

　　公装企业金螳螂测算认为长租公寓装修市场年均规模约为1484-2473亿元。这里面的想像空间实在太大了。从目前各品牌长租公寓公布的计划来看，前景一片辉煌。

　　万科泊寓2018年要拓展45万间;龙湖冠寓力争三年达到10万间的规模;佳兆业2017年6月发布长租公寓品牌“创享空间”，计划三年内打造10万间。

　　按照每5年进行一次装修的假设估算，长租公寓每年的装修市场至少在千亿元以上。算上局部翻新、坏损材料更换，这又是百亿规模。

　　更关键的是，目前这个市场还处于拓荒期，已经拿下一些大单的公司，做得其实也比较痛苦，比如：

　　①公寓开发前端的装修环节缺乏统一的参照标准;

　　② 什么样的装修最能吸引目标租客，还能租到好价格，依然在探索路上;

　　③ 质量耐用，而且价格低的材料供应商，不好找;

　　④ 装修施工细节不够精致，影响了房间的品质;

　　⑤第三方公司对工期的把握，往往存在一些问题，导致延期。

　　还有一大问题是，装修的好坏会影响租房者的决策，如果一套房子装修改造完成后，长时间没有租出去，空置时间比较长，对运营商来讲，这是非常大的损失。

　　那么，装修的好坏由什么决定的?一大关键因素就是投入的费用多少。价格够便宜的装修套餐，成本倒是控制了， 但有可能质量不行，给人感觉不好，租不起价，何况材料的耐用与售后也成问题。

　　如果选择偏高端的装修套餐，品质感上去了， 价格可以适当提升，出租率会高一些，无疑会推高一次性投入的成本。

　　如何在两者中寻找平衡?长租公寓品牌们在探索与筛选，我们这些做家具、灯具、家电、瓷砖、涂料的材料商们，还有装修公司，也在力图设计出有效的方案。

　　从材料与装修供应商的角度看，这个市场的难度不小，比如有些长租公寓给的账期太长，款项拖欠几个月不付，中小装修公司或材料商不愿意接单;有的公司给的价格很低，利润太薄，注重品质的公司也不愿意接。

　　肆

　　那么，长租公寓应该怎么装修，才最合适?一方面能够控制成本，经久耐用;另一方面，又能满足租客的需求，击中租客心智，提高成交的速度。

　　就现状来看，很多长租公寓都在干一件事情，针对存量房的改造升级，通过装修改造，提供增值服务，从而吸引中等偏上收入水平的青年白领，这里面大多是90后。

　　《2017年高校毕业生就业及租房趋势报告》显示，90后租房人群已经占比39.9%，首次超过80后，成为租房主力。

　　他们在物质比较丰厚的年代长大，对居住品质的追求超过80后，独立空间、装修品质、小区环境、交通便利等因素影响着租住决策。

　　为更好的抓住主流租客的需求，目前大家的做法有几种：

　　①装修上增加风格，比如世联行红璞公寓提供了12种装修风格。站在租客的角度看，这种多风格选择，自然是比较切中自身需求的。

　　当然，多风格对装修构成考验，比如可能推高装修成本、对装修主材要求更高等。大材研究的建议是，应该把长租公寓当成产品来做，而不是当成项目。

　　我们在了解租客的生活方式和喜好特征基础上，可以设计多种公寓风格，再进行对应的开发，形成多种风格的产品套餐，提高开发的标准化程度，加上集中采购的优势，自然也是可以将成本降下来的。

　　这里面有一些细节要解决，比如产品使用的寿命，要做到尽可能耐久，减少维修保养的可能性，既能降低成本，又能减少对住户的骚扰。比如风格不易过时，更符合大众审美品味。

　　②形成高中低的产品线，匹配不同需求层次的租客。

　　③装配式装修，主体结构与内装分离，这种做法可能用广阔的用武之地。

　　它的做法是将工业化生产的部件，通过装配方式，按标准流程，进行组装。

　　这些部件一般包括：地面系统、轻质内隔墙系统、吊顶系统、内门窗系统、整体厨卫部品系统、储藏收纳系统、设备与管线系统、智能化等内装体系等。

　　它的材料和部件都是在工厂生产完成，现场直接安装，工期可以明显缩短。比如其中的整体卫浴，8小时内就能装完。